Kendari dan kota-kota di Sulawesi Tenggara mengalami pertumbuhan properti yang pesat dalam lima tahun terakhir. Namun, bagi pembeli pertama, jebakan seperti tanah bermasalah atau lokasi rawan banjir kerap mengintai. Pengalaman teman saya yang membeli rumah di daerah Anduonohu, misalnya, berujung sengketa karena sertifikat girik tidak kunjung bisa ditingkatkan. Cerita seperti ini bukan hal langka.
Artikel ini bukan daftar listing properti, melainkan panduan praktis berdasarkan pengalaman warga dan perantau yang sudah melalui proses tersebut. Lima poin berikut akan membantu Anda memilah mana rumah yang layak diincar—tanpa harus belajar dari kesalahan sendiri.
Banyak tanah di Sulawesi Tenggara masih bersertifikat hak milik (SHM) atau bahkan girik dan letter c. Jangan tergiur harga murah tanpa mengecek statusnya langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Di Kota Kendari dan sekitarnya, proses pengecekan bisa dilakukan online atau datang langsung ke kantor pertanahan.
Pastikan juga Izin Mendirikan Bangunan (IMB) rumah tersebut sesuai dengan tata ruang. Sebagian perumahan di pinggiran Kendari, misalnya di kawasan Puuwatu, pernah bermasalah karena IMB tidak terbit gara-gara lahan masuk zona resapan air. Tanyakan tetangga sekitar apakah mereka punya IMB—kalau mayoritas tidak, waspadai risiko pembongkaran di kemudian hari.
Karakter geografis Sultra yang berbukit dan pesisir membuat drainase jadi faktor penentu. Rumah yang tampak bagus di foto bisa menjadi langganan banjir saat musim hujan. Surveilah kondisi lingkungan setelah hujan deras—di mana air menggenang? Apakah got di depan rumah lancar? Di perumahan Kelurahan Bende, Kecamatan Wua-Wua, misalnya, beberapa titik rawan genangan setinggi lutut saat curah hujan tinggi.
Perhatikan juga elevasi rumah dari jalan. Rumah di lereng mungkin aman banjir, tapi berisiko longsor jika tidak ada turap yang baik. Konsultasikan dengan warga yang sudah tinggal minimal dua tahun di kompleks tersebut.
Jangan hanya melihat jarak kilometer, tapi ukur waktu tempuh. Di Kendari, kemacetan di Jalan Drs. H. Anwar Sanusi dan sekitar Pasar Anduonohu bisa bikin perjalanan 3 km memakan 30 menit pada jam sibuk. Jika Anda perantau yang bekerja di pusat kota, pastikan rumah yang dipilih bisa dijangkau dalam waktu yang wajar menggunakan motor atau mobil.
Cek juga akses ke rumah sakit terdekat, puskesmas, pasar, dan sekolah. Di kabupaten seperti Konawe atau Bombana, fasilitas umum mungkin lebih terbatas. Simulasi perjalanan di pagi hari kerja—bukan di akhir pekan—untuk mendapat gambaran realistis.
Harga properti di Sulawesi Tenggara bervariasi sesuai zona. Kendari Barat dan Kendari pusat cenderung lebih mahal daripada kawasan seperti Abeli atau Baruga. Jangan langsung percaya pada angka yang tertera di iklan. Bandingkan harga per meter di wilayah yang sama dengan bertanya ke agen properti lokal atau forum warga.
Hindari membayar uang muka di muka sebelum seluruh dokumen legalitas dan perjanjian nota kesepahaman (MoU) disepakati bersama notaris. Di beberapa kasus, pembeli di perumahan baru di Poasia kehilangan uang karena pengembang tiba-tiba mangkir.
Di sebagian wilayah Sultra, pasokan air bersih dari PDAM belum merata atau hanya nyala beberapa jam sehari. Rumah di daerah Mandonga atau Kambu sering mengandalkan sumur bor dan tandon. Pastikan sumur di properti incaran memiliki debit air yang cukup sepanjang kemarau.
Listrik juga perlu diperiksa kapasitas dayanya. Rumah-rumah lama di pusat kota kadang masih berdaya 900 VA, sementara kebutuhan AC dan peralatan lain mungkin butuh 1300 VA atau lebih. Tanyakan apakah kenaikan daya bisa dilakukan tanpa biaya besar. Jangan lupa cek pemasangan grounding (pentanahan) yang aman, terutama jika rumah berada di zona petir.
Apakah lebih baik membeli rumah jadi atau rumah dalam proses pembangunan?
Rumah jadi lebih aman karena Anda bisa mengecek langsung kondisi fisik dan lingkungan. Rumah dalam proses (indent) bisa lebih murah, tetapi risikonya lebih besar—terutama jika pengembang tidak memiliki rekam jejak yang baik di Sultra.
Bagaimana cara mengecek keaslian sertifikat tanah?
Datang langsung ke kantor BPN setempat dengan membawa nomor sertifikat. Petugas bisa memberikan informasi apakah sertifikat tersebut asli, sedang dalam sengketa, atau sudah pernah dijadikan jaminan bank.
Berapa budget ideal untuk rumah pertama di Kendari?
Angka spesifik tidak bisa disebut karena harga berfluktuasi. Namun, secara umum rumah tipe 36 di pinggiran kota bisa lebih terjangkau daripada tipe 45 di pusat kota. Lakukan komparasi harga di tiga hingga lima properti berbeda sebelum memutuskan.
Apa yang dimaksud dengan SHM dan apa bedanya dengan Hak Guna Bangunan (HGB)?
SHM adalah status hak milik penuh atas tanah, sedangkan HGB adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain (biasanya negara) dalam jangka waktu tertentu. Untuk rumah pertama, SHM jauh lebih disarankan karena tidak ada batas waktu dan lebih mudah dialihkan.
Perlukah menggunakan jasa notaris dari rekomendasi pengembang?
Boleh, tapi sebaiknya Anda juga mencari notaris independen yang paham hukum pertanahan di Sultra. Notaris independen bisa memeriksa dokumen tanpa pihak pengembang ikut campur.
Memilih rumah pertama di Sulawesi Tenggara adalah keputusan besar yang membutuhkan kesabaran dan riset. Lima tips di atas bukan jaminan mutlak, tapi setidaknya mengurangi peluang terjebak masalah yang bisa merugikan investasi puluhan tahun. Survei langsung, tanya tetangga, dan jangan buru-buru tanda tangan—kesalahan paling umum adalah tergesa-gesa karena takut kehilangan “harga miring”. Padahal, properti yang tepat akan tetap ada jika Anda sabar mencari.